Девелоперы фиксируют нулевую маржу, а нераспроданные квартиры множатся - рынок недвижимости вошёл в зону турбулентности

Российский рынок новостроек переживает один из самых сложных периодов за последнее десятилетие. Льготная ипотека свёрнута, стоимость проектного финансирования бьёт рекорды, а застройщики открыто говорят о нулевой прибыли. Снижение цен на 20% не двигает спрос. Жильё стоит - и никто не покупает.

Деньги дорогие, прибыль призрачная

Банковское финансирование сегодня обходится девелоперам в 22-23% от себестоимости квадратного метра. При этом сама стройка занимает лишь около 45% в цене жилья - остальное съедают земля, подключение к сетям и сопутствующие издержки. Маржа, о которой говорят участники рынка, - 5-10%. Это не бизнес, это выживание.

Председатель думского Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов не склонен считать происходящее паникой неэффективных игроков. По его словам, владельцы девелоперских компаний не заинтересованы нагонять лишнюю тревогу ради преференций - ситуация и без того критическая. Причём предупреждения звучали ещё полтора года назад: рынок, разогнанный льготной ипотекой до предельных оборотов, рано или поздно должен был затормозить. Затормозил - жёстко.

Миллионы пустых квартир и падающая аренда

Параллельно зреет другая проблема - профицит инвестиционного жилья. На вторичном рынке студии, которые ещё недавно расхватывали как горячие пирожки, сегодня продаются на 10-15% дешевле, чем у застройщика. Около 7 миллионов россиян живут в арендованном жилье, тогда как пустующих квартир, купленных под сдачу, ещё больше. Аренда дешевеет. Парадокс: жилья много, а доступного - нет.

Примечательно, что похожие дисбалансы наблюдаются и в других отраслях, где государственное стимулирование резко сворачивалось после периода перегрева - будь то субсидируемые кредиты или льготные программы поддержки. Аналитики, наблюдающие за подобными циклами, например за динамикой европейских клубов вроде болоньи фк, которая выстраивала финансовую модель без расчёта на вечную поддержку извне, отмечают: устойчивость приходит только тогда, когда система перестаёт зависеть от единственного источника дохода. Рынок недвижимости - не исключение.

Пахомов прямо называет системную ошибку: страна не может держаться на одном инструменте - льготной ипотеке. Выход он видит в развитии арендного жилья, лизинга недвижимости и накопительных счетов на квартиру. Последний механизм уже несколько лет завис в Госдуме без движения.

Что дальше: аренда, лизинг или адресные субсидии

Альтернативные инструменты пока не имеют рабочей экономики. Арендные дома не привлекают инвесторов без господдержки, лизинг жилья остаётся экзотикой. Тем не менее именно эта связка - аренда плюс накопительные механизмы плюс адресные субсидии - называется как наиболее реалистичная замена массовым льготным программам.

• Банковские расходы достигают 22-23% в себестоимости квадратного метра
• Маржа застройщиков - от 5 до 10%, у части игроков близка к нулю
• Снижение цен на 20% не восстанавливает спрос в ряде городов-миллионников
• Около 7 млн россиян арендуют жильё при растущем числе пустующих инвестиционных квартир
• Закон о накопительных счетах на жильё не принят до сих пор

Пока государство и девелоперы нащупывают новую модель рынка, строительная отрасль продолжает работать - обеспечивая занятость в десятках смежных секторов. Бросить этот маховик на полном ходу невозможно. Как его плавно затормозить и перезапустить - вопрос, ответа на который пока нет ни у кого.